Die Frage, ob Sie als Gründerin bzw. Gründer einer eigenen Arztpraxis die Räume mieten oder kaufen sollten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zwar sprechen die aktuell niedrigen Zinsen grundsätzlich für einen Kauf, relevant sind aber neben wirtschaftlichen auch steuerliche und private Aspekte. Zudem hängt die Entscheidung für einen Immobilienerwerb immer von der Lage des Objekts ab, denn Preise und Preisentwicklung variieren bundesweit sehr stark.
Immobilienpreise steigen, Gewerbemieten zuletzt leicht gesunken
Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben (Statista, 2024). Gründe für den anhaltenden Anstieg sind unter anderem der Mangel an Bauland und die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, weshalb mehr in Immobilien investiert wird. Die Kaufpreise sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsimmobilien steigen. Demgegenüber ist der Mietindex für Büroimmobilien im Jahr 2021 erstmals wieder seit 2009 leicht gegenüber dem Vorjahreswert gesungen, das ist das Ergebnis des „Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp)“. Eine Ursache ist vermutlich der durch die Coronapandemie ausgelöste Trend zum Homeoffice, wodurch die Unternehmen ihre gemieteten Büroflächen verringern konnten, was das Angebot an freien Flächen erhöhte. In Deutschlands größten Bürostandorten ist diese Entwicklung allerdings nur zum Teil angekommen: Zwar sanken in Berlin die Durchschnittsmieten für Büroflächen zuletzt tatsächlich ein wenig, in Köln und insbesondere in München legten sie allerdings teils merklich zu.
Sowohl die Kaufpreise für gewerbliche Objekte als auch die Mieten für Geschäfts- und Büroräume sind hoch und steigen tendenziell weiter, insbesondere in den begehrten Innenstadtlagen der Metropolen und Großstädte. Hieraus allein lässt sich daher keine Empfehlung ableiten, ob Sie als Ärztin bzw. Arzt die Praxisräume anmieten oder kaufen sollten. Abseits von Preisentwicklungen spielen bei der Entscheidung „Miete oder Kauf?“ jedoch auch viele andere Aspekte eine Rolle.
Lage des Praxisstandorts bzw. der Immobilie
Wenn es neben der eigentlichen Praxisgründung auch um den eventuellen Kauf der Immobilie geht, gilt zunächst die bekannte Kurzbotschaft aus der Immobilienbranche: „Lage, Lage, Lage“. Allerdings schauen Ärztinnen und Ärzte bei der Suche nach dem optimalen Standort für die eigene Praxis meist nur auf Kriterien, die mit der ärztlichen Tätigkeit zusammenhängen: Sie analysieren, welche Patientenströme vorhanden sind und wie hoch der Anteil an Privatpatientinnen bzw. -patienten ist. Daneben betrachten sie die Dichte ärztlicher Kolleginnen und Kollegen im Umfeld, die Nachbarschaft zu Apotheken oder Kliniken sowie die Erreichbarkeit des Standorts mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Doch bei einem Immobilienerwerb geht es vor allem um die Rentabilität des Objekts, denn der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutender wirtschaftlicher Faktor mit weitreichenden Konsequenzen. Noch vor einigen Jahren haben Immobilienexperten bei einer Entscheidung in sogenannten B-Städten, wie beispielsweise Braunschweig oder Mülheim an der Ruhr, zum Kauf der Geschäftsimmobilie geraten, da hier mit besonders hohen Renditen zu rechnen war. Objekte in den Eins-a-Lagen der deutschen Metropolen wie Berlin, München, Frankfurt und Hamburg sind zwar begehrt, auch weil sie meist unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen sind – aber sie sind eben auch sehr teuer.
Egal für welchen Standort Sie sich heute entscheiden, denken Sie auch an später: Wenn Sie die Praxis in vielen Jahren aufgeben möchten und eine Nachfolgerin bzw. einen Nachfolger zur Miete oder zum Kauf suchen, wird es auch wieder um die Lage gehen. Denn Interessenten lassen sich bekanntlich für attraktive Standorte leichter finden als für Objekte der C‑Kategorie in Randlage.
Neben Rentabilitätsüberlegungen spielt beim Erwerb einer Praxisimmobilie auch die optimale steuerliche Gestaltung eine Rolle, weshalb Sie sich vor einer Kaufentscheidung unbedingt mit Ihrer Steuerberaterin bzw. Ihrem Steuerberater besprechen sollten. Wichtig sind zudem eine intensive strategische Vorbereitung und ein Abwägen der Vor- und Nachteile.
Argumente, die für einen Kauf der Praxisimmobilie sprechen
Grundsätzlich ist der Kauf einer Immobilie aufgrund schwankender Aktienkurse und nach wie vor niedriger Zinsen heutzutage attraktiver als früher. Wer also ohnehin über einen Immobilienkauf als Wertanlage oder aus Renditegründen nachdenkt und über ausreichend Eigenkapital verfügt, für den kann es sinnvoll sein, diese Investition sogar direkt mit der Praxisgründung zu verbinden. Auf sehr lange Zeiträume betrachtet sind bei niedriger Zinslage eigene Praxisräume grundsätzlich die bessere Entscheidung, da die Finanzierungskosten mit Tilgung und Zinsen meist nicht höher ausfallen als die Mietaufwendungen für vergleichbare Räume.
Auch gewinnen Sie mit dem Erwerb der Praxisräume mehr Planungssicherheit als bei einer Anmietung: Durch den Kauf sichern Sie sich den Standort dauerhaft und sind unabhängig von einem Vermieter bzw. von eventuellen künftigen Mietsteigerungen. Zwar sind Praxismietverträge aus guten Gründen meist auch auf sehr lange, feste Mietzeiträume ausgelegt, dennoch bleibt immer eine gewisse Unsicherheit – etwa für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie veräußern möchte. Zudem ist Ihre Situation als Mieterin bzw. Mieter nicht unbedingt besser, falls Sie die Praxis, aus welchen Gründen auch immer, vor Ablauf der Festmietzeit aufgeben möchten: Dann müssen Sie nicht nur eine geeignete Nachmieterin bzw. einen geeigneten Nachmieter finden, die bzw. der Ihnen möglichst einen Abstand für die Praxiseinbauten zahlt – die- bzw. derjenige muss auch dem Vermieter zusagen, denn der wird bei der Nachmieterauswahl mitreden wollen. Wenn Ihnen die Praxisimmobilie gehört, haben Sie hier freie Hand; Sie können auch einfach selbst an die übernehmende Kollegin bzw. den übernehmenden Kollegen vermieten, falls diese oder der nicht kaufen möchte.
Ein wichtiger Aspekt ist auch der Konkurrenzschutz: Grundsätzlich enthalten Praxismietverträge zwar in der Regel sogenannte „Konkurrenzschutzklauseln“, womit der Vermieter verpflichtet wird, nicht an eine weitere Arztpraxis Ihrer Fachrichtung im Gebäude zu vermieten. Doch was ist, wenn dem Vermieter gar nicht das gesamte Gebäude gehört, sondern nur eine Etage oder einzelne Räume in einem innerstädtischen Ärztehaus? Dann lässt sich ein solcher Konkurrenzschutz nur über spezielle Regelungen mit der Eigentümergemeinschaft erzielen. Auch dann wären Sie in einer besseren Position, wenn Sie selbst Eigentümerin bzw. Eigentümer der Praxisräumlichkeiten sind und nicht noch der Vermieter zwischengeschaltet ist.
Ein Kauf des Gebäudes bietet sich beispielsweise auch dann an, wenn Sie planen, im Erdgeschoss die Arztpraxis einzurichten und in den oberen Etagen privat mit der Familie einzuziehen. Dann kann der Kauf der Praxisimmobilie auch ein wichtiges Standbein für die private Altersvorsorge sein. Eine solche Konstellation kommt jedoch meist nur in Randlagen, Wohngebieten oder Kleinstädten infrage, wo entsprechende Objekte noch bezahlbar sind.
Auch für Ärztinnen oder Ärzte, die schon länger selbstständig sind, kann die Kaufoption ein gangbarer Weg sein. Möglicherweise läuft der Praxismietvertrag bald aus und es steht ohnehin eine Entscheidung an? Vermutlich ist dann bereits ein Großteil des Existenzgründungsdarlehens abgezahlt, was wieder neuen Spielraum für eine Kreditaufnahme eröffnet. In jedem Fall liegt nach längerer Tätigkeit mit eigener Niederlassung bereits viel unternehmerische Erfahrung vor, sodass die erneute Aufnahme eines größeren Kredits für den Immobilienkauf auch seitens der Bank gut vertretbar wäre.
Argumente für den Kauf der Praxisräume bzw. -immobilie:
- Finanzielle Gewinne aus Wertanlage und Rendite erzielbar
- Finanzierungskosten meist nicht höher als Mietzahlungen (langfristig, bei niedrigen Zinsen)
- Mehr Planungssicherheit und Sicherung des Standorts
- Unabhängigkeit vom Vermieter sowie Schutz vor möglichen künftigen Mieterhöhungen
- Konkurrenzschutz leichter durchsetzbar
- Oft sinnvolle Kombination aus Praxisbetrieb und privatem Wohnen im selben Haus
- Standbein zur privaten Altersvorsorge
- Bei bereits längerer Selbstständigkeit gut vertretbar
Argumente, die gegen einen Kauf der Praxisimmobilie sprechen
Doch die eigene Praxisimmobilie bietet nicht nur Vorteile, sie birgt auch Risiken. Insbesondere jüngeren Ärztinnen und Ärzten, die gerade erst den Schritt in die Selbstständigkeit mit eigener Praxis wagen, wird aus Steuerberaterkreisen eher davon abgeraten, nun gleich auch noch die Räumlichkeiten zu kaufen. Die in der Regel kreditfinanzierte Gründung belaste finanziell schon genug, mit einem weiteren Kredit für die Immobilie könne sonst eine Überbelastung mit Krediten drohen, heißt es. Gerade zu Beginn solle man nicht mehr Kapital in die eigene Praxis investieren als nötig und lieber erst mal ein paar Jahre die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Praxisbetriebs beobachten. Ohne entsprechende Eigenkapitalbasis wird die Kreditfähigkeit bzw. der Spielraum seitens der Banken und Sparkassen ohnehin nicht unendlich sein.
Zudem schafft die Anmietung der Praxisräume mehr Flexibilität für den Fall, dass sich der wirtschaftliche Erfolg aus dem Praxisbetrieb nicht wie erwartet oder nicht schnell genug einstellt. Oder der Standort erweist sich nach ein paar Jahren als nicht mehr so optimal, etwa weil sich im Umfeld unvorhergesehene Entwicklungen abzeichnen. Denn die medizinische Versorgungslandschaft steht nicht still: Möglicherweise verändern sich, bedingt durch den demografischen Wandel, die Patientenströme. Oder es siedelt sich neue Fachkonkurrenz im Umfeld an, was Ihre Umsätze schmälert. Auch städtebauliche Entwicklungen, die nicht absehbar waren und auf die Sie keinen Einfluss haben, können den Praxisstandort unattraktiv machen. Vielleicht sind es aber auch private Umstände, die Sie veranlassen, etwa in eine andere Stadt umzuziehen. In all diesen Fällen haben Sie bei einem Mietverhältnis weit mehr Flexibilität und die Möglichkeit, umzudenken und an einen neuen Standort zu wechseln. Eine eigene Immobilie wäre in einer solchen Situation eher hinderlich. Da Praxismietverträge meist über mindestens zehn Jahre abgeschlossen werden und oft auch Verlängerungsoptionen enthalten, lässt sich auch zur Miete gut langfristig sicher planen, sodass hierin allein kein Grund für einen Kauf liegt. Langfristige Planungssicherheit lässt sich auch durch entsprechende Modalitäten im Mietvertrag gewinnen.
Ein weiteres Argument gegen einen Kauf der Praxisräume bzw. der Immobilie besteht in der steuerlichen Komplexität. Die Investition hat weitreichende Konsequenzen, die insbesondere bei der späteren Veräußerung des Objekts zum Tragen kommen. Gerade bei einer Kombination aus Praxisbetrieb und privatem Wohnen unter einem Dach können Umbrüche im familiären Umfeld, wie etwa eine Scheidung, zu komplizierten Konstellationen führen, die dann auch den Weiterbetrieb der Praxis gefährden könnten. Wer hier nicht vorausschauend plant und sich nicht umfassend beraten lässt, kann eine böse Überraschung erleben, etwa wenn am Schluss der Wertzuwachs der Immobilie versteuert werden muss.
Argumente gegen den Kauf der Praxisräume bzw. -immobilie:
- Gefahr der Überbelastung mit Krediten, gerade bei jüngeren Ärztinnen bzw. Ärzten
- Begrenzte Kreditfähigkeit ohne Eigenkapital
- Weniger Flexibilität bei betrieblich oder privat bedingten sowie Umfeldveränderungen
- Möglicherweise zu langfristige (finanzielle) Bindung an den Standort bzw. das Objekt
- Hohe steuerliche Komplexität
- Unter Umständen riskante Verflechtung mit privater Situation
Steuerliche Aspekte: Praxis und Privaträume unter einem Dach
Falls Sie überlegen, eine Immobilie zu kaufen, in der sich nicht nur Ihre Arztpraxis, sondern auch die Privaträume Ihrer Familie befinden sollen, ist steuerlich einiges zu bedenken. Sind Praxis und Privaträume unter einem Dach, muss es eine klare Trennung geben: Alle Kosten sind eindeutig entweder dem betrieblichen oder dem privaten Bereich zuzuordnen. Zudem sollten Sie schon jetzt den späteren Verkauf der Immobilie im Blick haben. Wenn Sie als Praxisinhaberin bzw. Praxisinhaber Eigentümerin bzw. Eigentümer des Objekts sind, zählt die Immobilie zum Betriebsvermögen. Das Gleiche gilt für deren Wertzuwachs im Laufe der Jahre – und zwar unabhängig davon, ob nur ein Teil beruflich genutzt wird.
Möchten Sie dann beispielsweise nach 20 Jahren die Praxis aufgeben und das gesamte Gebäude verkaufen, wird auch der Wertzuwachs (die sogenannten „stillen Reserven“) als Betriebsvermögen mitversteuert. Der durch die Wertsteigerung entstandene Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig – und das kann Sie viel Geld kosten. Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen ein Praxisgebäude mit einem Anschaffungswert von 250.000 Euro. Dieses wird im Laufe von 20 Jahren bis auf einen Restbuchwert von 100.000 Euro abgeschrieben. Jetzt verkaufen Sie das Gebäude für 300.000 Euro an eine neue Eigentümerin bzw. einen neuen Eigentümer. Damit haben Sie einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 200.000 Euro erzielt (die Differenz zwischen Restbuchwert und Verkaufserlös) und der muss versteuert werden.
Doch es gibt eine legale und gängige Methode, um diesen negativen Aspekt zu umgehen: wenn nicht die Praxisbetreiberin bzw. der Praxisbetreiber selbst Eigentümerin bzw. Eigentümer der Praxisimmobilie wird, sondern beispielsweise der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin. Für diese(n) gilt das Objekt nach steuerlichen Gesichtspunkten dann als Privatvermögen – und könnte nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist steuerunschädlich veräußert werden. Eine solche Konstruktion sollte aber auch gut überlegt sein, denn bei einer Scheidung oder Trennung der Ehepartner wird es kompliziert. Dann spielen Fragen des Güterstands und des Erbrechts eine Rolle, weshalb Sie vor Eintragung des Ehepartners als Eigentümer(in) des Praxisgebäudes unbedingt mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt sprechen sollten.
Vor dem Kauf: Standort und Gebäude genau unter die Lupe nehmen
Wenn Sie bereits ein Objekt als Praxisimmobilie im Blick haben, sollten Sie sich nicht nur von einer schicken Fassade oder einem attraktiven Umfeld mit vermutlich hohem Privatpatientenanteil leiten lassen. Viel zu oft wird der ökonomische Aspekt der Entscheidung vernachlässigt. Prüfen Sie daher die Baubeschreibung und das Objekt selbst eingehend und kritisch auf Qualität. Leider gibt es so manche Immobilie, die viel zu schnell und mit billigem Material hochgezogen wurde; da sollte man besser die Finger von lassen. Teil einer umfassenden Standortanalyse ist aber auch, sich das Umfeld der Wunschpraxis bei Begehungen vor Ort genau anzusehen und die Baupläne für die Umgebung zu checken: Gibt es zukünftige Bauprojekte in der Nähe? Wird demnächst eine Sackgasse eingerichtet, mit der sich die verkehrsmäßige Anbindung der Praxis verschlechtert? Wird nebenan eine Mülldeponie errichtet? Derartige Veränderungen können den Wert Ihrer Praxisimmobilie schmälern und sollten mindestens in die Kaufpreisverhandlungen miteinfließen. Übrigens: Im Hinblick auf die Rentabilität sind unter Denkmalschutz stehende Objekte besonders interessant als Praxisstandort. Für denkmalgeschützte Gebäude gilt nämlich, dass die Umbaukosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren zu 100 Prozent abgeschrieben werden können: In den ersten acht Jahren lassen sich jährlich bis zu neun Prozent, in den folgenden vier Jahren jährlich bis zu sieben Prozent abschreiben. Doch auch bei jedem anderen Gebäude können Sie Reparaturkosten, die beispielsweise für die Renovierung der Praxisräume angefallen sind, in voller Höhe als Werbungskosten absetzen – vorausgesetzt das Gebäude ist schon länger als drei Jahre in Ihrem Besitz.
Wichtige Grundlagen für eine Kaufentscheidung sind zudem attraktive Finanzierungskonditionen seitens Ihrer Bank oder Sparkasse in Bezug auf Zinsen, Tilgungsraten und Laufzeiten sowie die steuerliche Optimierung der Investition. Auch den günstigsten Zeitpunkt für den Immobilienerwerb – direkt zu Beginn der Gründung oder eventuell erst in drei Jahren, wenn Sie sich am Standort etabliert haben – sollten Sie planen.
Fazit: Praxisräume mieten – oder die Geschäftsimmobilie kaufen?
Unter wirtschaftlichen Aspekten und auf lange Sicht dürfte die Alternative „Kauf“ häufig besser sein, insbesondere dann, wenn sich der Standort und damit der Verkehrswert der Immobilie gut entwickelt. Allerdings geht man mit dem Kauf eine deutlich stärkere Bindung ein. Zudem sind die steuerlichen Folgewirkungen beim späteren Verkauf von Praxis und Räumen weit komplexer und sollten daher frühzeitig vorausschauend bedacht werden. Die Wertsteigerungen, welche die Immobilie im Laufe der Jahre erfährt, kommen erst bei einem Verkauf zum Tragen und können eine hohe Steuerlast mit sich bringen. Gleiches gilt, wenn die Immobilie nach dem Praxisverkauf nicht verkauft, sondern vermietet werden soll. Dann muss zwar die Entnahme aus dem Betriebsvermögen versteuert werden, es steht aber kein entsprechender Verkaufserlös gegenüber.
Als Mieterin bzw. Mieter müssen Sie Entscheidungen mit derartiger finanzieller Tragweite nicht treffen. Grundsätzlich sind Sie im Rahmen eines gut verhandelten Praxismietvertrags und mit einer soliden Kreditfinanzierung durch die Bank ausreichend abgesichert, um sich auf Ihre ärztliche Tätigkeit und den Praxisbetrieb konzentrieren zu können. Die betriebliche Ausgabenseite ist mit den laufenden Miet-, Tilgungs- und Zinszahlungen über die Laufzeit der Verträge überschaubar, ebenso wie steuerliche Aspekte. Zudem verfügen Sie als Mieterin bzw. Mieter der Praxisräume – genau wie im Wohnbereich auch – über mehr Flexibilität, falls sich berufliche oder private Veränderungen ergeben.
Die Entscheidung darüber, ob man die Praxisräume besser mietet oder kauft, ist sehr komplex und hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Vor einem Kauf der Praxisimmobilie sollten Sie sich in jedem Fall umfassend finanzrechtlich, steuerlich und juristisch beraten lassen und alles gut durchdenken. Dann muss der Traum von der Praxis in den eigenen vier Wänden kein unerfüllter Wunsch bleiben.